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疫情扫荡后的反常涨价机会?!

更新时间:2020-06-28 12:05点击:

  作为疫情的重灾区,武汉楼市走向冷淡、房价下跌,是大家对它最普遍,也是最正常不过的预期。

  对比3月,武汉6月全市有一半的板块出现价格上涨,下跌板块不到1/4,而且上涨板块的涨幅远超下跌板块的跌幅。

  经过疫情洗礼,武汉房价居然不跌反涨,这是疫情扫荡过后的洼地,还是灾后楼市利益群体为了自救而挖的坑?

  2020年初,武汉不幸遭受疫情肆虐,将大量购房者对武汉的信心打入谷底。最直接的体现就是在房价上,4月新房和二手房均价双双环比下跌0.2个百分点。

  对于楼市而言,一旦降价成为共识,不仅会让追涨杀跌的购房者纷纷抛售房产,引发抛售潮,甚至还会引发大量断供、银行坏账,进而导致一系列的社会问题。

  而挽回购房者预期和信心的最直接方法,不是什么政策,不是喊两声支持武汉,而是让武汉的房价上涨!

  4月份,武汉14个住宅项目备案价上涨。5月份加推的老盘共48个,其中备案价上涨的楼盘就有28个,占比高达58%。涨幅最多的楼盘比上期价格上涨4200元/㎡。

  5月,武汉开盘当天去化率低于30%的项目达到了13个,去化率最低的只有6%。

  6月第一周入市的12个项目,去化最低的只有8%。去化好的,多数都是凭着价格优势,来以价换量。

  譬如白沙洲的日光盘——南益洺悦华府,均价11273/平,而周边的楼盘均价去到1.3-1.5万/平,价差这么明显,当然会被抢。

  再比如联投光谷瑞园,是花山最低价项目,之前开盘就一直热度爆棚,还出现过购房者排队交资料的情况,理论上该开盘即售罄。但这次不到100套的房子,都没有做到日光。

  涨价这一招都回天乏力,但即便如此,备案价还是调高不调低。反正房子都不好卖,倒不如涨价,大家都喜欢买涨不买跌,再不行,涨价后也有促销打折的空间。

  譬如华润置地公园里,备案价是9499元/平,但折后的实际价格才8500元/平。

  而5月的一个文件,又进一步对房价上涨“推波助澜”,更加让涨价有了操作空间。

  5月15日,武汉房管局发布了一则公告,装修合同与购房合同合并,结束了以前的双合同时代。

  以前,因为武汉实行毛坯价限价的原因,开发商只能通过精装修加价销售,以双合同的形式,在限价以外的装修款上获取利润。1000块/平的装修,卖到2500块/平,多出来1500就是用来弥补毛坯价被限价的不足。

  而当地ZF,因为不将装修价计入备案价,也在明面上让武汉房价保持低位,实现稳房价的目的。

  大家你好我也好,于是,捆绑装修成了武汉买房的常态,也让难得出现的每一个毛坯项目成了抢手货。

  而随着现在装修合同与购房合同合并,原本台面下的“装修价”被放到了台面上。

  一些楼盘,备案价由毛坯价变为装修价,看似上涨,只不过是加上了装修成本,真实价格并没有上涨。

  譬如洺悦江湾,最近公布的带装修均价18532元/平,而此前毛坯备案价是15532元/平,看似价格上涨了3000元/平,但实际只是将装修的成本放到了明面上。

  譬如,以前带装修的房子,原来是备案毛坯价10000元/平,再加2500元/平装修款。而现在涨价到11000元/平。

  看似涨了1000元/平,但原来2500元/平的装修价本来就只值1500,另外的1000元/平是开发商因为毛坯限价而转移到装修款上的利润。

  所以,很多精装变毛坯的楼盘涨价,也只是将本来嫁接到装修款上的利润,重新转移回毛坯上,进而导致表面的备案价上涨而已。

  双合同的合并,对武汉房价的促进效果立竿见影。5月新房均价马上止跌为涨,由4月的环比下跌0.2%,变成环比上涨0.4%。

  从成交量上来看,5月份,武汉全市新建住房成交11977套,相当于前4个月的2/3,同时也是春节后首次单月成交突破一万套,环比涨幅达80%。

  然而,虽然楼市成交量在复苏,但仍远未回归去年正常水平。2019年,武汉全年成交20.91万套,平均每天达到573套,而成交最高的5月日均成交才400套,只恢复到7成水平。

  二手房同样如此,1-5月成交12834套,环比增长60.81%,看似很高,但同比减少60.57%。

  从价格来看,相比参考价值不大的新房,二手房更具代表性。二手房价,连续7个月同比下跌,连续9个月环比下跌或持平。

  2020年3月,武汉新房库存157036套。而4月,增加库存1896套;5月,库存又增加3059套。2个月增加近5000套住宅库存。

  而二手房方面更为夸张。这两个月以来,武汉挂牌二手房数量持续大幅增加。4月第一周,二手房在售39245套,而到6月第一周,在售二手房已经达到70053套。仅仅2个月就增加了3万套二手房房源!

  而截至6月18日,在售二手房数量再增到74534套,市场抛售情绪十分浓烈。

  不管从成交量、价格、库存,哪一方面来看,武汉的楼市都不存在火热现象。相反,在新房房价上涨的表象之下,是从未有过的市场冷淡。

  另一方面,武汉楼市毫无放松调控迹象,限购、限贷依然紧锁,在经济恢复的重压下,今年楼市缺乏上涨动力,横盘将是今年的楼市主基调。

  但是武汉的投资价值依然值得长期看好:中部六省唯一的副省级市,国家中心城市,全国第八的GDP,全国第二的高校数量,全国第一的大学生数量……

  今年的两会工作报告中,领导人特意提到“实施好支持湖北发展一揽子政策,支持保就业、保民生、保运转,促进经济社会秩序全面恢复”。而武汉作为湖北中心,也承担起最核心的经济恢复和发展任务。

  下半年,如果没有其它利好刺激,武汉楼市继续现在的发展趋势,那么不管是新房市场还是二手房市场,在市场惨淡的压力下,必然会涌现大量笋盘,那时候就是入场良机了。


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